近些年，随着中国国内消费升级以及电商的迅速崛起，带来了巨大的仓储需求，众多企业纷纷布局中国物流地产，物流地产俨然成为入局者眼中的金矿，随着2017年的过去，物流地产格局也发生了重大的变化，形成了四种主要力量角逐下的竞争格局。
 
物流地产往往在制造业快速发展的时期形成，在零售连锁化时期快速发展，在电商星期和快速发展的影响下达到高速增长时期，据戴德梁行的预测，至2020年，以电子商务、消费品、第三方物流和工业为代表的众多行业对于高标准仓库的需求将达到1.4至2.1亿平方米之间。有数据表明，截至2016年底，国内的物流地产已经形成了一个年均租金价值超过100亿元，市场规模接近2000亿元的庞大市场。我们今天就来探讨下物流地产新时期的四股力量。

1、老牌物流地产巨头，视中国为主战成
自2003年普洛斯进入中国，将国际化标准的物流仓储带到全国各地，国内涌现了一批以外资企业为主的物流地产巨头，同时一批民营家族也率先崛起，具有代表性的公司包括：普洛斯、嘉民、安博、丰树、宝湾、宇培、易商、中储、百利威、宝供物流等等；

 在国内物流地产发展的初期，由于外资企业首先感受到消费发达带来的市场变化，有较强的前瞻性，另外物流地产风险低，收益稳定，国内资本较为不屑，而且这种产品更适合对接国际金融市场，外资具有更明显的优势，导致外资家族率先占领了物流地产的高地。而宇培和易商在经营理念上接近海外物流地产商，较好的学习了普洛斯的模式，在外资的支持下攻城略地，成绩不俗。

在老牌物流地产领域，2016年的宇培（中国物流资产）登陆港股和去年的普洛斯私有化，成为了受人瞩目的影响物流地产格局的大事件
 
值得留意的是国资物流地产商—宝湾物流，目前，按照已完工在运营的物流园区面积统计，宝湾物流在国内物流地产市场份额排名第三，居于两大外资巨头普洛斯和嘉民之后，如果算上再见物流园区面积，第三名则为中国物流资产（宇培），宝湾排名第四，宝湾物流的母公司深圳赤湾石油基地股份有限公司（以下简称深基地）大有来头，。深基地母公司为央企中国南山集团，南山集团的股东则包括了招商局、深圳市国资委平台公司深投控、广东省国资委平台公司广业投控、中海油等，如此豪华的股东阵容，其背后的资源和背书效应不言而喻。在缺乏资本力量的情况下依然取得这样的成绩，而且去年宝湾动作频频，留下了极大的想象空间；
 
2、房企纷纷”跨界“，掘金物流地产
 2017年，进入郁亮时代的万科也开始了在物流地产的大动作，同时绿地、海航、华夏幸福、碧桂园、宝能等一众房企纷纷跨界，涌进物流地产市场，发力服务业。
 
早在2014年，万科就开始布局物流地产，并于2015年成立物流地产公司，不断拓展全国物流网络，主打“高标库“，去年更是斥重金参与普洛斯私有化进程，持股21.4%，可见万科进军物流地产的决心，郁亮曾多次谈到房地产的黄金时代已经结束，更是喊话万科不再是开发商，万科近两年的年报也支持，万科在长租公寓、物流地产等多领域的多元化布局，转型成为传统房地产企业不得不考虑的举措。
 
2017年下半年收购物流巨头普洛斯后，万科在物流地产方面的动作变得尤为频繁。

继去年11月新增4个物流地产项目后，去年12月万科继续拿下了分别位于广州花都、嘉兴嘉善、杭州萧山和苏州望亭的4个物流地产项目。

该4个物流地产项目总占地面积约45.8万平方米，总建筑面积约48.7万平方米，万科权益建筑面积41.9万平方米，需支付权益价款8.78亿元。
 
房地产企业进军物流地产，有多重原因：

第一、中国房地产市场进入调控阶段，房地产红利时代已经过去，住宅市场进入存量房时代，去库存越来越难，传统房地产企业寻找转型方向，而物流地产的需求却在增加。

第二、物流地产是物流服务与地产一体化的产物，两者相辅相成，相互促进，房企通过进军物流地产，可以充分发挥自身土地获取、资金、资源整合等多方面的优势，拓展多元化布局，提升盈利能力。

第三、物流地产土地价格较低，租金回报率正在迅速提升，同时又政策支持、土地增值、服务费用等收益空间。
 
3、电商物流抢滩物流地产，加码物流基础设施
 去年，民营快递巨头顺丰相继与万科、普洛斯、嘉民签署战略合作协议，将在物流地产领域进行合作，打造更优质的物流仓储设施，确保顺丰在全球拥有优质的物流和仓储设施。
 
除了顺丰在关注物流地产，阿里、京东、苏宁也在抢滩物流地产，建设属于自己的物流基础设施，
 
阿里巴巴在去年表示将采用重资产战略，打造基础设施。去年9月26日，阿里巴巴宣布将投资菜鸟网络53亿元人民币，并在未来5年内投入1000亿元，打造与新零售相适应的新物流。此外，阿里巴巴还斥巨资与苏宁合作拿下450万平方米仓储网络和全国线下门店资源。
 
苏宁云商在去年底发布公告称，苏宁物流与深创投不动产拟联合发起物流地产基金，投资苏宁拟建、在建及已建成高标准仓储物流设施，并寻求并购其他市场主体的仓储物流设施。基金目标规模300亿元，首期募资50亿元。苏宁表示，伴随零售业务规模的持续增长，用户对物流服务时效要求日益增强，同时自有物流对外开放程度不断深化，公司需加快获取更多物流仓储资源。其三季报显示，苏宁物流及天天快递拥有仓储及相关配套设施总面积628万平方米，拥有快递网点近2万个，物流网络覆盖全国352个地级城市、2810个区县城市。
 
京东发布的2017年三季度财报显示，报告期内，其在全国运营405个大型仓库，总面积约900万平方米，并加大了智慧物流和智慧供应链的技术投入。京东表示，通过加码物流建设，零售基础设施的地位不断夯实。随着物流设施持续向第三方商家开放，京东将获得可观的边际收益。
 
电商物流企业加码物流地产，有利于为自身提供优质的稳定的基础设施，健全自身的物流网络，对于打造智慧化、网络化的物流服务有着重大的意义，随着消费升级，电商规模的不断增长，物流仓储资源的重要性也日益凸显。除了物流地产的投资回报和物业增值之外，还可以实现产业链和服务链的协同，通过物流地产基金，更可以盘活资产，加速能力提升。
 
4、金融投资集团屡屡参与物流地产市场
 
在普洛斯私有化进程中，我们就可以看见许多金融机构的影子，比如：厚朴基金、高瓴资本等，其实布局中国物流地产的金融投资集团还有香港的RRJ以及新加坡的淡马锡、华平投资等等，其中近几年颇受行业关注的非平安不动产所属。
 
平安集团的深圳平安不动产工业物流有限公司在全国并购和自建的园区已达30余个，面积达400万平方米，并投资济南安华仓储、贵州平华仓储、柳州仓储、湖南安信仓储、长沙平端仓储等28家企业，此外还支持其参股的碧桂园购买在全国10个城市拥有产业园区的中集产城25%的股份。去年底也有报道称普洛斯将入股平安不动产旗下的物流地产旗舰平台——深圳平安不动产工业物流有限公司，持股10%，同时将托管平安不动产全国300万平方米的物流仓储资产。而普洛斯派驻平安不动产的，将是其创业元老之一，高级副总裁、战略合作发展负责人卫光。
 
苏宁与深创投发起的物流地产基金也标志着这家中国最大的创投公司也进入物流地产领域。
 
而物流地产的本质是基金管理+资产管理模式，一般运营商在国内拿地开发，通过运营团队将项目招满，再将该项目抛售给基金公司，抛售之后，在与其签订所谓的资产管理或者基金管理合同，收取基金管理费或者资产管理费。作为一个良好的金融工具，物流地产将越来越得到资本的关注。
 
总而言之，随着物流地产的火热和竞争者的纷纷入局，物流地产领域的竞争格局也已经改变，同时物流地产进入了机遇和挑战并存的时期，一方面随着电商和消费的快速发展，高端物流市场存在巨大的需求空间，主要城市的租金也不断上升，投资回报率相对较高，但同时，随着物流地产的规模化发展，同质化竞争加剧，整体而言，土地供给下降，土地成本也会较快提升从而拉长投资回报周期。

而接下来的物流地产也将主要围绕三个方面开始争夺战，

第一、土地竞争
及时物流地产的入局者越来越多，但不可否认物流地产的规模化发展时期已经过去，未来的土地供给将逐年萎缩，目前物流地产供应聚集已形成于三大城市圈：上海为中心的长三角，北京、天津为中心的京津翼，广深为中心的珠三角，一线城市的布局已经基本完成，项目未来布局将集中于一线城市周边卫星城、一带一路沿线城市以及位于交通大动脉的重点城市，企业通过更加灵活的合资、战略合作、入股等形式打破土地获取瓶颈，努力在土地竞争中获取更多的资源。
 
第二、客户资源竞争
客户资源对于物流地产运营商来说无疑是重要的，普洛斯早期凭借背后雄厚的500强企业客户增加了与政府谈判的筹码，目前看来，市场对于仓储资源的需求是日益上升的，但随着市场的不断发展，物流地产商向物流、数据的深化，电商/物流企业对基础设施的建设，都将加剧客户资源的竞争，而目前物流地产商的主要客户来自于：电商的全国仓储布局需求、品牌商的供应链需求、物流服务商的全国网络布局需求。
 
第四、资本的竞争
目前许多企业要想获得足够的物流地产资源，通过连续并购、迅速快打资产规模，离不开大量的资金需求，随着物流地产基金的不断应用，国内REITs的不断尝试，私募基金的不算成熟，在中国真正打开资本渠道的时刻，物流地产开发商一定会完成向资本运营商的顺利转型。
 
在物流地产进入新时期，面临新的机遇和挑战的时候，抓住发展趋势，把握发展特点，物流地产商一定会拥有自己的一席之地。